2008年的房地产市场可谓是极具戏剧化的一年，首先是深圳房地产市场显露下行疲态，不久，全国房地产市场也开始呈现整体下滑状态。房价下跌加剧了购房者的观望情绪，导致市场成交量持续低迷，从而严重影响了房地产商的资金回笼与周转。开发商也从前几年的钵满肚圆，到后来不得不勒紧裤腰带艰难度日。2009年，房地产市场大幅升温，住宅价格持续攀升，商业地产却显得有点“冷”。

理性投资 迎来“商”花烂漫时

据了解，今年1-6月份，全国办公楼和商业营业用房销售额同比分别增长19.9%和30.2%，虽然看起来是不错的数据，但是据中国房地产协会的统计，今年1-6月份全国31个主要省市中，商业地产销售面积下降的有16个，其中吉林、内蒙、新疆、陕西、天津、江西、重庆、福建8省商业地产销售面积下降了30%。同时，今年1-7月份北京、上海、深圳等地商业地产租金继续下降，上海浦东写字楼租金累计下跌11%，广州甲级写字楼的租金跌回到2005年的水平。

面对冰火两重天的情况，华北城（天津）投资有限公司总裁特别助理杨伦杰却不那么认为，“房地产应该经历两个阶段，第一个阶段就是刚性需求，第二阶段才是商业地产。当刚性需求的火爆阶段过去以后，紧随其后的就是投资。以前的投资是在产品单一的情况下基本都投资住宅项目。但现在投资产品极大丰富。因此一部分市场就会转移到商业地产，甚至包括工业地产以及一些专业市场。结合华北城来说，我们更理所当然的属于第二阶段，因为我们还不同于一般的商业地产，华北城隶属于商业地产，应该叫做专业市场。他和一般商业市场的差别在于，商业地产一般指的是城市综合体，比如大连万达、来福士广场等。我们华北城更接近于义乌小商品城、绍兴轻纺城、永康五金城等。”

现在的投资者面对被宣扬的天花乱坠的产品似乎冷静了许多，观望、观望、再观望成为投资人群考量市场的主要情绪，在杨总看来这倒是一件好事。“现在有一群人处于观望阶段，他们并非是刚性需求，而是投资性需求的人群，这就导致了我们现在看到的商业地产有点“冷”，我觉得这是一件好事。像前几年疯狂炒房的行径并非一个好的现象，现在的购买者越来越趋于理性，房价也越来越趋于一个合理的价值，当然这个价格还是带有泡沫的。我个人的观点是，在第一个阶段过后马上会迎来第二阶段，处于第一阶段的一部分人群实质上是属于第二阶段的，但现在他们正处于观望期。”

在杨伦杰看来，理性的投资者，不会因为房子不错、环境不错、户型不错或是开发公司的背景不错就会去投资。现在的投资者越来越理性，越来越有前瞻性，他们在投资的时候会综合几个方面，首先考虑投资产品的规模，华北城是200万平方米的市场，在国内几乎没有同等规模的市场。第二个就是交通优势，华北城交通畅达，联接京津，距北京70公里，距天津外环10公里，到北京机场、天津机场以及天津港都在一个小时车程范围之内。这样的地段在华南、华西、华北都是没有的。第三个就是国家和地方政府的大力扶持和政策优惠。天津定位为经济中心，环渤海经济带的崛起对华北城也会起一个刺激和拉动作用。换句话说，如果是普通的商业地产很容易受经济动荡的影响。而专业市场则不然，他有稳定的投资群和客户群。

稳健回报 物业增值 双引擎驱动

投资回报率对一个投资者来讲是判定投资产品的重要标志，问到华北城的投资优势，杨伦杰告诉记者，“关于优势，毕总曾说过，华北城正在打造一个无忧地产，第一从开发商的背景，我们华北城是国有企业控股，国有企业不会以盈利作为第一出发点；第二，我们的投资回报率是非常稳健的，我们不像有些项目，一开盘就抛出百分之十、百分之十二的高回报率的承诺。我们华北城15年收回投资，折合每年大约是百分之六点七的回报率，这是一个比较合理的数字，它比银行按揭稍微多一点，刚好15年可以收回成本，同时还能享受到非常好的物业增值服务。”

杨伦杰表示，华北城现在的价格非常低，每平米均价只有五、六千，客户在享受物业增值的同时，还会获得稳健的回报。国企控股和回报稳健这两个条件是相辅相成的，如果单纯以盈利为目的的话我们的价格不会定那么低，因此投资风险就会增加，这一切取决于国有企业的实力。

“三基一港”绘制划时代宏伟蓝图

据了解，华北城一期总建筑面积40万平方米，包括2000多间商铺和一个CBD中心。截至8月中旬，华北城一期房屋出售率达到80%，主要以建材批发为主，约1500个商户。在一期招商进行的如火如荼的同时，二期“三基一港”也被提上日程。

据介绍，“三基一港”包括一个 “全球绿色建筑科技港”和“中国房地产集团采购基地”、“中国之家全球选型采购基地”、“建筑节能低碳减排示范基地”三个基地，为中国房地产上下游产业链打造交易、采购、展示、研发、技术交流的全景平台……

华北城的定位，正是准确契合房地产工程采购商和建筑部品供应商的两方面需求，定位于“中国房地产集团采购基地”，通过推进“一站式”采购和供应链服务，以上下游双向服务的模式为双方提供了一个绝佳的新型集团配套采购平台，并以此来实现供需诉求的无缝对接。
二期开发对华北城来讲是一个质的飞跃，“三基一港”的划时代构想正在勾勒出一幅宏伟的蓝图，天津乃至全中国的商业模式也将因华北城而改变。

（编辑：杜婷）