自上海、重庆收紧而套房房贷政策后,天津也传出了即将收紧二套房贷的消息,天津楼市因此开始了新一轮的“迷茫”。那么收紧二套房贷是否会使得房价下行,而一部分二套房的购房者是否会利用政策正式收紧前期打“擦边球”,进而引发集中过户潮的出现?

文/本报记者 王艳

自上海、重庆收紧而套房房贷政策后，天津也传出了即将收紧二套房贷的消息，天津楼市也因此开始了新一轮的“迷茫”。

那么收紧二套房贷是否会使得房价下行，而一部分二套房的购房者是否会利用政策正式收紧前期打“擦边球”，进而引发集中过户潮？

楼市泡沫，引发二套房贷收紧

7月10日，国家统计局公布的6月份全国70个大中城市房价数据显示，各大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8%；环比上涨了0.8%。据相关统计数据显示，今年第二季度，全国70个主要城市楼盘价格持续上升，重庆、成都等地个别楼市销售价格甚至超过历史最高值。

正是这样的楼市泡沫引起了监管层的注意。据报道，银监会办公厅已于6月22日正式向各地银监局和各银行总行印发了名为《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求各银行严格把关二套房按揭贷款的审查和发放，不得自行解释“二套房贷”认定标准。

据悉，这是银监会自国务院办公厅去年底下发国办131号文之后，第一次明确要求商业银行参照标准执行二套房贷。而政策出台的主要目的是为了避免楼市泡沫的产生，稳定楼市健康发展。

房贷收紧银行有自己的“小九九”

房贷收紧政策一经提出，立即引起了市场的强烈关注。具体天津的执行情况是什么样呢？记者走访了天津市多家银行，从相关负责人处了解到，除工商银行表示明确执行二套房贷政策外，大多数银行均在观望，等待政策的具体执行时间和政府对政策的态度。但也有部分银行对二套房贷款进行优惠，致使二套房贷收紧的执行存在一定的不确定性。

天津中原物业顾问有限公司三级市场部区域总监朱庆江告诉记者，现在不同银行对于政策收紧表现并不相同。他说：“现在有的银行收紧了，也有的银行相对宽松一些。目前较为明确的只有工商银行收紧了政策，农行出台了还清第一套再贷款就不算第二套住房的政策。”

南开大学经济学博士刘玉录表示，二套房政策收紧是为抑制炒房，但其根本问题没有解决。他说：“比如有钱的投资客购买第一套房子根本不需要贷款，再购房时仍算第一套，这样会让大多数改善型置业的购房者觉得冤枉，而且‘二套’到底如何界定改善型住房等情况都还没有明确。各家银行在执行‘二套房贷从严’政策时，仍有协调空间。”

普通住宅的购房者多选择观望

据某网站调查数据统计显示，在受访的2000人中，如果二套房贷正式收紧，严格执行“首付四成，利率1.1倍”，有50%的受访者会选择“观望一段时间再说”。而60%的受访者表示对于收紧二套房贷政策“非常关注”。

记者以购房者身份走访了天津的多家楼盘，售楼人员普遍反映，自从二套房贷政策收紧消息传出，售楼处销售与从前相比，面临着“冰火两重天”的考验。

受房贷政策收紧影响最明显的是高档楼盘。某别墅项目营销经理说：“房贷收紧政策对我们的影响还是很大的。我们的产品以连排和双拼的别墅为主，客户中多次置业的占40%左右，现在二套房贷收紧的政策一传出来，我们每天平均人流量下降了近一倍，这两周的销售额较前一周也下降了近1/3。”

在记者的采访过程中，很多购房者也表示对二套房贷政策收紧十分关心。李女士告诉记者：“我们本来想换一个大两室，把婆婆接来一起住，帮我们看看孩子，最近看报纸说二套房贷要收紧，我们也去中介咨询了一下，如果我们被算成第二套，要多花好几万。二套房贷收紧要真实行，我们的买房计划肯定要延后。”

楼盘抓紧房贷收紧前的最后机会尽管市场受到二套房紧缩政策的影自从二套房贷政策收紧的消息传出来，我们这边的成交量明显下降了。以前10个人问，肯定会有一个成交的，但现在30个人问都未必能成交，客户们都对楼盘感兴趣，但觉得房价可能会下降，所以又开始了观望。”南开区老城厢某楼盘销售人员告诉记者。听说二套房贷政策又要收紧了，我想在万全道小学片附近买套房，以后孩子上学方便。但是我现在这套房子已经贷款了，这样的话，再买房是不是就不能享受第一套房子的优惠政策了？”本报读者田女士致电本报，表达了自己的担心之情。

记者以购房者身份前往河东区某楼盘时，其销售人员表示：“你知道现在房贷政策要收紧了吗？要买房的话抓紧时间。从紧政策一旦实施，第二套房，特别是144平方米以上的房子。如果现在定房子的话，我们可以和银行协商，依然按照首套住房帮您办理，如果等政策出来了，就真没办法了。”

还有一些开发商也利用政策打一些“擦边球”。一位不愿透露姓名的开发商说：“银行对待二套房贷一般都这样处置：一些银行将此前已利用贷款购买住房，但款项还清再贷款购买第二套住房的均视为第一套住房，所以完全可以比照首套住房享受贷款利率和首付优惠，这是比较多的方法。但有一些开发商为了个人利益，帮助客户通过一些途径开具家庭人均住宅面积低于天津公布的人均住房面积的证明，然后按照改善型住房认定给予贷款优惠；有的甚至直接利用‘贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定’的政策，在执行二套房首付4成的同时，给予客户符合利率下浮25%的优惠，打‘不得最低下浮30%’的‘擦边球’。这种不公平竞争不仅不利于市场发展，还很可能加剧购房者的观望。”

房贷收紧集中过户潮不会出现

如果二套房贷收紧政策真的能够实行，急于购房的改善型购房者是否会抓紧最后的时间过户，集中过户潮是否会出现？

天津中原物业顾问有限公司投资顾问部总监高飞认为，二套房贷政策收紧后，前期可能会有购房者抓紧办理的情况出现。

记者从有关部门了解，目前并没有出现购房者集中办理过户的情况。天津中原物业顾问有限公司三级市场部区域总监朱庆江解释说：“二套房贷政策并非第一次提出，人们有了心理预期，加上天津市场依然是以刚性需求为主，多数改善型置业的购房者首套房为公产或企产。但是二套房贷政策收紧，毕竟意味着首付要上升，会有部分购房者在政策收紧前过户，但这种情况不会集中爆发。”

二套房贷收紧会严格到什么程度还是未知数，但它的收紧对多次置业或者投资客会产生影响，首付的门槛提高了，必然会增加购房者的承受力，因而可能会有部分购房者前期抓紧办理过户。”高飞说。

（编辑：杜婷）