津梅江二手房均价达1万1 成熟社区抢新盘蛋糕

梅江片区的二手房成交均价已经达到1.1万元/平方米，创下了该区域二手房成交价格的最高峰。

个别小区均价13000元/平方米

梅江片区在经历了去年下半年的价格大跌后，今年不但重回高位，还在7月份创下了每平方米成交均价1.1万元左右的历史高峰。

虽然同属梅江片区，但不同社区的二手房价格也有一定差异。例如，玉水园、芳水园等社区的平均成交价格约11000元/平方米，而蓝水假期和水晶城等项目的平均成交价则已经高达12000~13000元/平方米。据天津我爱我家地产经纪公司有关负责人透露，一些楼层、朝向、装修较好的房源，在成交时还能再增加1~2万元左右，不过核算到每平方米的价格影响都不会超过1000元。

一年内价格弹跳30%

目前，梅江区域的价格虽然挑高，但其在最近一年内的价格变动也同样很大。这也是不少购房者不敢轻易出手的重要原因。

并称“梅江五水园”的芳水园、香水园、玉水园、蓝水假期、翠水园五个小区，是最近一年来梅江片区价格变化幅度最大的几个社区。据透露，去年下半年楼市行情看跌后，这几个社区的二手房价平均下跌了15%左右，跌幅最大的一度达到20~30%，有的小区成交价格甚至已经达到每平方米7000多元。而水晶城、水岸江南、水岸公馆等社区的二手房成交价格则相对较高，跌幅也较小。

天津中原地产三级市场部二区市场总监秦德芳认为，成本区别是梅江片区不同社区价格不同的重要原因。很多早期购买房源的业主由于成本较低，在市场下行时即使以较低价格出售，仍能保证相当幅度的盈利。而开发时间较晚的水晶城和水岸公馆等项目，由于商品房销售价格已经较高，因此其二手房价格也很难有太大的下降空间。

洋房至少多卖1000元/平方米

洋房比高层受欢迎是楼市的重要特点之一，而梅江片区二手房市场的这一特征更加明显。多家中介公司都表示，即使在同一小区内，洋房的价格也比高层要高出1000元/平方米以上，一些小区的差价最高能达到2000~3000元/平方米。

邱斯威的女儿刚刚升入大学，他打算把原来市中心的小房子换成更大更舒适的新房。“虽然洋房的价格比高层贵，但跟新房比起来就不觉得很高了，再说洋房现在越来越稀少，相信以后也能升值。”跟邱斯威有着同样想法的购房者有很多，龙盛地产经纪人张先生表示，梅江片区定位一直在中高端购房者，其二手房市场的买主也大多比较看重房子的环境和品质，所以洋房产品眼下在梅江一直处于供不应求的状态。据透露，华厦津典、水晶城、玉水园等小区都是洋房成交热点社区。

改善型需求占一半

改善型住宅的购买是梅江片区二手房成交的主力军。据我爱我家地产有关负责人透露，在本市市区总体二手房市场中，改善型购买者占到36.7%，而梅江片区的这一比例会更高，基本上能达到50%~60%。

“100~160平方米的房子最好卖，房龄在6~7年之内的次新房也是成交热点，这些现象都很明显地表现出改善型购房者的主力地位。”21世纪不动产天津区域分部有关负责人表示，改善型购房者的特点是对社区环境、楼层和朝向等舒适度要求较高。

成熟社区抢夺新盘买家

　　梅江片区行情大涨与其自身和周边环境的多方因素都有密切关系。

中原地产秦德芳认为，梅江片区的环境成熟与二手房的现房特点，让该区域房源甚至已经抢夺了环城四区一些新建商品房项目的客源。“目前西青区、津南区一些新建项目的价格已经涨到1万元/平方米左右，有的精装修项目价格会更高，但这些新建项目至少还需要1~2年才能真正实现入住，社区的管理、维护水平等细节也需要入住后才能考证。而二手房不但能够即买即住，而且社区的物业服务、硬件维护等方面也都可以直接与社区居民进行沟通了解。”秦德芳透露，梅江片区的楼盘都是从早期的中高端楼盘转化而来，因此很多购房者都是同时把梅江二手房和周边商品房作为购买对象并进行对比。

“我女儿再过两年就要上学了。我想给父母买一套附近的二手房，方便以后帮我接送孩子。”张玲是住在梅江翠水园的业主，孩子可以就读附近的河西区某重点小学，但自己和爱人都没有时间接送孩子。21世纪不动产天津区域分部有关负责人透露，学校、商业街等大配套逐步到位并投入使用也让梅江的生活氛围日渐成熟，像张玲这样为子女就学而购买梅江二手房的购房者也越来越多。

同时，拆迁、婚房等刚性需求也是梅江片区二手房行情上涨的直接和间接原因。中原地产有关负责人表示，梅江片区也集中了很多婚房购买者，不少80后的新婚青年都很看好梅江区域。

此外，房主心气高频繁涨价也是形成梅江片区二手房价格上涨的重要因素。“梅江二手房仍然是卖方市场，随着周边一手房的价格上涨，二手房房主会不自觉地进行对比，随即涨价。同时，在需求持续增长的时候，看自己房产的客户越多，房主越会有奇货可居的心理，从而自行涨价。”21世纪不动产天津一家门店的工作人员透露。

产品类型

洋房

6层到顶多层

高层

洋房

高层

社区

水晶城

玉水园

海逸长洲