类别墅不断创新 已成高端市场主力

到了产品竞争、市场竞争日趋激烈的今天，一些更具空间创新性的类别墅项目相继出现，如万科推出的专利产品情景美墅、中惠地产推出的花庭美墅及金众地产最近推出的宽景美墅等，都在原有“类别墅”产品的空间设计上有所创新，并得到市场的追捧。在众多类别墅产品热销的同时，我们看到，类别墅产品以基本成为豪宅市场的主流产品，并逐渐备大众所喜爱和认同。

类别墅可分为：

一、联排别墅 
　　也就是常说的Townhouse，由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，户户联成一排，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户，有自己的院子和车库。Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。 
　　优点：具有极大的价格优势。 
　　缺点：布局呈乏味的直线“兵营式”排列，前后排间距小而产生互视。 
　　二、双拼别墅 
　　两户连在一起的“双拼别墅”，在国外被叫做“Two family house”，直译为两个家庭的别墅，是最接近真正别墅的一种形态。 
　　优点：降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。 
　　缺点：价格较高，很多双拼别墅的价格跟独栋别墅相差无几。 
　　三、叠加、空中别墅 
　　指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。 
　　优点：依托于市区繁华生活,占据了社区的重要位置，形成了多种优势。 
　　缺点：不太亲近自然，并对入户花园和露台的依赖比较强。 

市场的一般看法是，容积率在0.4以下的低层低密度住宅称为独栋别墅，是属于公认的高档别墅范畴；容积率在0.4至1的高档低密度住宅则成为“类别墅”住宅。 
　　别墅用地与普通住宅用地在规划上最大的区别表现在容积率上，一般带花园的独栋别墅的容积率都在0.4以下，而普通多层和高层住宅的容积率在1.2以上，要在普通住宅用地上开发独栋别墅几乎是不可能达到容积率规定的。 
　　开发商告诉记者，一般来说，在普通住宅用地上开发各种类别墅主要的变通方法是：对一些面积较大的项目进行划分，一部分开发高层或小高层等容积率较高的物业，“节省”出来的土地用来开发容积率极低的“类别墅”，这种混搭操作的好处就是能保持总容积率不变。很多楼盘都是这样的操作思路，既有高层又有排屋，在地价较为便宜、山水风景又较好的郊区地块，开发商也可以采取降低容积率的方法来开发“类别墅”，因为许多土地在出让时往往只规定上限，而并不规定下限。

一房地产代理公司人士指出，对于此类产品，国家的政策规定比较模糊，各地政府控制别墅用地主要是从容积率上来表现，也就是说在公开出让土地时，政府是通过提高容积率的形式严控别墅及高档住宅，但是开发商在政府规定的容积率之内做一小部分“类别墅”及高档住宅，这是开发商创造性的对策。