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揭秘地块起拍价的背后!

2020-09-27 10:05:22 来源: 经济观察报 举报
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(原标题:地价三部曲之一:神秘的起拍价)


8月,一份华北某地级市的住宅用地供地报告,被送到了市里主要领导的办公桌上。

这份报告此前已经通过了宗地所在区的政府供地会议,但还需要市领导的批复。

该市土地利用科科长杨颉等来了市里主要领导的反馈意见:再拔一拔。

市领导的意思是,每亩底价上调20万元,到200万元/亩。

杨颉说,受疫情影响,该市的二手房市场交易量较少,新建住宅库存积压,商业用地“特别难卖”。但从今年的供地计划来看,供地不仅没有减少,供地面积还较去年增加了50%,商品房用地计划供应量是去年的2倍多。

“供地不会减少,市政府也不允许减少。”杨颉坦言,目前全市的财政收入来源十根手指数得出来,无非是税收、土地出让金、处置其他资产起源收入、金融机构融资、盘活存量资金、上级财政转移支付等。其中,土地出让金是最主要的一项。

“基本上这些地都是催着卖,市里缺钱,怎么会减少供应呢?”杨颉补充说,为了确保机构能够正常运行,先要把基层财政“三保”稳住,工资能正常发放。所以前期经过和意向企业洽谈后,土地价格进行适当上调。

Wind数据显示,今年1-8月,全国已经有五个城市卖地金额超过千亿,其中上海卖地收入2170亿元,杭州以1935亿元紧随其后;而去年同期第一名杭州的卖地金额是1761亿元。溢价率方面,徐州、扬州、丽水3个城市溢价率超过40%,南充、绍兴等28个城市溢价率超20%。

土地是地方政府招商引资的抓手,也是政府投资基础设施建设的重要资金来源。如何给土地估价、定价,一方面根据地价资料和标准对土地进行合理评估,另一方面还要对未来地价变动做出准确预测。

在土地招拍挂过程中,如何将土地起拍价控制在合理水平,考验着一个城市土地主管部门的水平。

作为一家全国大型综合性咨询评估机构的高管,永业行副总裁雷小军对经济观察报表示,土地底价不宜过高,对地方政府土地招商工作推进不利,超过企业预期容易导致流拍。底价过低,一方面会导致土地贱卖,地方政府收入减少,国有资产流失;另一方面还会导致溢价率攀升,引发监管层问责。

给“面粉”称重

每亩180万元,是经过杨颉所在城市第三方评估机构估价、区级土地储备中心或土地利用部门初次定价、区领导小组二审后拟定的土地价格。

仲量联行土地房地产评估部董事张朋介绍,土地市场供应有一套标准化的流程。当部分地块完成一级开发的土地拆迁补偿和基础设施建设,达到“七通一平”或“五通一平”后,当地政府会制定各类土地出让规模。

前期,政府会制定出让地块的基础指标,如用地性质、出让年限、容积率、土地基础设施条件、建设密度等,委托1-3家第三方土地评估机构出具土地估价报告,给出参考价。估价机构将土地评估报告录入全国土地估价监管系统进行备案,形成一个编号。

接下来,区级土地储备中心等部门在技术层面初审,分析评估机构的参考价是否合理,并选取其中一个参考价上报区级政府。区级政府进行“二审”,一般由区长、区规划和自然资源局(下称“规自局”)局长、分管国土的副市长等组成的地价评审委员会审核。

最后,土地估价报告要上报市级政府,由市长、常务副市长,分管国土的副市长、市规自局长等组成市国土局局长办公会审定,至此出让底价形成,也就是所谓起拍价。

不同城市的土地评审环节大同小异,一般会提前公布评估招标公告,从评估机构库筛选评估机构。

对于第三方评估机构的数量,天津一般委托2-3家,上海委托2家,采取“独立评估形式;北京一般委托1家。

杨颉透露,他所在地级市的评估机构数据库共5家,为了节省评估经费,每次只选1家,轮流委托,长期委托的评估机构费用比市场价优惠一半。

雷小军介绍,一类是以市场变动为基准的剩余法、市场比较法和收益还原法,这类方法适用于房地产市场发达、有充足土地交易案例的地区。其中剩余法是假设地块开发,以未来开发完成后房地产的收益减去各类开发成本,倒推出土地价格,这种方法可以让土地增值部分在地价中充分显现。

另一类是成本逼近法和基准地价系数修正法,适用于相对不活跃的市场,算出的价格相对便保守,但能平缓市场短期波动带来的影响。

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》要求,评估机构需在两大类估价方法中各取至少一种,以至少两种方法交叉评估。“理论上,不同估价方法的评估结果应该趋同,但由于参数选取、案例和样本的局限性等客观因素,估价结果存在较大差异。”雷小军指出,两种评估方法算出两个参考价后,一般会对不同评估结果和测算过程进行校验,选取其中较为合理的一个结果;或者计算平均数或加权平均数,得出最终参考价。

包括永业行、仲量联行在内的多家评估机构表示,一宗土地评估由1-2人操作,进行土地实地查勘,了解地块周边环境、交通状况等,其次选择评估方法来测算价格,撰写报告,资料归档等。一般一宗地评估要求在3天内完成。

一位河北省某县级估价所所长说,其从事估价师逾27年,对县里的土地市场、地块周边情况较为熟悉,一般一天内能出具一份评估报告,而如果委托外地评估机构,需要重新做地勘、查找比较案例等,需要3-7天。

目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》执行,实行差额定率累进计费,如宗地价格总额在100万元以下,以宗地价格的4%收费;101万元至200万元部分按照3%收取,其后逐层递减,1亿元以上部分则按0.1%计费。

为土地使用权抵押而进行的土地价格评估时,一般按宗地评估费标准的50%计收,每宗地评估费不足300元的按300元收取。“但近两年,有些地方政府连300元的评估费都不能按时结清。”该所长说出了县级、村镇级政府财务捉襟见肘的窘境。

多方博弈

一位全国排名较靠前的土地评估机构高管表示,土地估价不仅是一道算术题,更是区政府、省市级政府、企业与评估机构等多方博弈的结果。

在实操过程中,地方政府在土地挂牌前会进行招商,经营性用地会提前进行“勾地”,核心区区住宅用地或新城、新区开发建设,地方政府也倾向与开发企业进行充分沟通,从城市规划、产业发展角度评估开发商的实力等。

杨颉在介绍土地评估的“一二三审”流程时表示,由区规自局筛选出来的评估机构长期合作,已经形成一定的信任基础和“默契”,因此在一审、二审一般没有异议,主要是在市级小组评审会上可能会被驳回。

“区政府说要以低底价招商引资,希望在价格上给予企业政策优惠和相应的地价上的‘照顾’。但是到了市里会指出这地块周边地价已经达到某一水平,你定这么低是不行的。”杨颉说,有时候市政府会要求在区政府小组会议基础上,把底价再拔一个高度。

至于实际优惠力度多大,是区政府和招商企业之间博弈。杨颉坦言,受疫情影响,其所在地级市的商业用地特别难卖,得有一定政策优惠,市里给予配套产业项目,企业才会来投资,”但原则上这些优惠从地价上是体现不出来的,地价不能再降了”。

前述评估机构高管表示,其实际评估过程中也曾遇到行政干预。在整个市场较为平稳时,纯技术评估较为顺利。但在市场出现急剧变化时,行政干预容易出现。

该评估机构高管认为,底价高低应该辩证看待。在房、地市场下行周期时,评估价格过高,不利于政府招商,开发商经过自行估算和分析后没有拿地意愿,地块流拍的概率较大。该评估机构高管进一步说明,有些地块是直接流拍,有的地块是政府在出让前临时将挂牌延期,最终没有成交。

另外,在房、地市场上升周期,挂牌底价过低,企业争相竞价,会推高溢价率和成交总价。由于当下地块出让信息较为公开透明,公众看到地块高溢价后较为敏感,容易渲染“面粉贵过面包”的紧俏程度,区域的一二手房应声而涨。自然资源部等监管部门一旦注意到地方市场出现过热苗头,可能会进行问询。

“土地挂牌出让前的地价评估,是一个根据土地规程和评估技术规范、参数、过往案例的预测过程,而土地成交是一个具体的交易行为,交易行为出现偏差是一个大概率事件。”雷小军表示,实际招拍挂过程中,地价受开发企业对未来经济发展以及土地房地产市场的预期影响,受调控政策、开发企业经营发展战略、资金融资情况,以及开发企业本身土地储备、地方市场供应情况等诸多因素的影响,“评估专家、机构很难精准预测某一地块在土地出让市场上的具体竞价走势”。

雷小军表示,当一宗土地出现高溢价,或延期出让,或流拍,不能简单地归因于土地出让底价的高低。

前述评估机构高管补充,一般区级政府是委托方,会找到评估机构,阐述区政府对该地块希望以低地价引进产业、商业等,希望评估价格能予以降低。遇到类似行政干预时,其会以技术层面考虑区政府的意见,因为区政府是委托人,也是最清楚招商和地块规划情况的部门。

“评估本身是一个预测行为,每平方米5000元与5500元,并不能说谁对谁错,在规范允许的区间内应是合理的。”“但如果遇到区政府预期的评估价格过低,我们会根据技术规范进行沟通,有些项目要求甚至低于基准地价细数修正法算出来的价格,这类业务我们会坚决放弃。”该评估机构高管坦言,有些区域地方政府觉得评估机构不好沟通,但经过时间和市场的检验,政府会把一些敏感的项目交由我们来做。

给溢价率降温

前述地级市土地利用科科长说出了市区两级政府的博弈点:省市规自局等部门的站位较高,希望区级政府宏观考虑区域的发展规划和产业布局,但对于一些经济发展一般的区域,土地出让压力、财务压力较大,政府的核心诉求是招商引资,先保证能把地卖出去。如果地价较低,有出现竞争的可能性,地块能出现溢价,对于后续招商和卖地起到助力作用。

一位长三角土地市场的人士介绍,长三角制定底价的流程与其他地区大同小异。比如上海市:由区政府委托1-2家评估机构,根据地块交通、教育配套等综合评估,“一般基准地价都不准的,因为上海的土地市场较活跃,制定底价要考虑未来,如果一个地块未来有地铁开通、配套学校,这些因素对成交地价的影响很大”。

其次,评估机构常用市场比较法,根据地块周围对标区域的楼盘售价、去化情况,算出一个市场能接受的水平;此外,还会考虑地块商品房要一两年后才能买卖,减去通胀成本、税费、建安成本等,倒推出一个建议起始价。

该人士表示,上海在制定底价时实行“房地联动”,市规自局会征询房管局,房管局综合地块周边的同类新房、二手房价格,预算出未来该地块的参考售价。

规自局系统会测算企业从拿地开始的各项投入、逐年开发的收益,最终给出一个投资回报率。根据投资回报率预判开发商的利润空间,并预算地块定的溢价率,由此建议区政府设定一个合理起拍价。“地调院、房管局、规自局等不同的部门都会提意见,但最终拍板决定底价的还是区政府。”该人士举例称,区政府将一块地的底价定为每平方米2万余元,但周边楼盘已经卖到5-6万元了,在竞拍环节各个企业嗅到利润,“肯定争得头破血流”。因此,不同部门会建议区政府调整至3.5万元-4万元之间,但区政府会根据自己的预判决策。

一位top20上海房企投拓总对经济观察网表示,今年以来,上海的宅地溢价率较高的消息见诸各大机构平台,但从总体的成交楼面价、热门地块周边的配套、规划和一二手房价格上看,大多数地块仍在合理区间,不失为房企战略布局的优质资产。

该投拓总举例,9月1日,浦东新区新场镇招标出让一宗宅地,最终被同润投资集团以14.18亿元竞得,成交楼板价29100元/平方米,溢价率60.8%。根据招标公告,该地块起始总价8.82亿元,起始楼板价18100元/平方米。周围二手房均价约为45000元/平方米。

5年来,该地块周边仅出让过1宗宅地,2016年中粮以总价24.4亿元摘得,成交楼面价35744元/平方米,溢价率235.6%。

“今年出让的地块与2016年的地块很相似,即使中粮项目最后开发成别墅,今年新地块的起始楼板价也不用相差一倍,最终成交的29100元/平方米在企业测算的合理区间。”该投拓总透露,较低的起始楼板价使得最终溢价率突破50%,尤其是在今年8月以来长三角区域开始给土地市场降温的大背景下,“显得有点吓人”。

在上述熟悉长三角土地市场人士看来,根据溢价率单一指标去判断整个区域土地市场是否过热,并不够科学合理。“一个科学的底价,能使溢价率控制在合理区间,稳定拿地企业的预期、购房者的房价预期。如何制定出合理的底价,考验一个城市政府的水平。”该土地市场人士认为,宅地溢价率维持在20%为较合理。

据上海市统计局数据,2019年上海市政府性基金收入2418亿元(土地出让收入占90%以上),占到全市财政收入的24.8%,土地依赖程度在全国处于较低水平。

据Wind数据,今年前8月,北京供应土地的起始楼面价为21946元/平方米,为唯一一个超过1万元的城市,福州、深圳分别为9367元/平方米、9194元/平方米,上海为7387元位列第四,宁波6424排名第五。

从宅地供应楼面起始价格上看,北京26667元/平方米,厦门18429元/平方米,苏州、杭州、深圳均超过12000元/平方米,福州、上海、广州则超过11000元/平方米。(应受访者要求,杨颉为化名)

王林林 本文来源:经济观察报 责任编辑:王林林_tj03
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