2019年，房地产信托的发展经历了冰火两重天：上半年房地产业务蓬勃发展，多家信托公司业绩报喜；进入下半年则是另一方天地，历经多轮监管政策调控，房地产业务急降，不少信托公司也将业务转向政信类信托，扎堆式追规模，也容易埋下“触雷”的风险隐患。
记者注意到，去年四季度，房地产信托募资规模达到了两年来的最低点。用益信托金融信托研究院数据显示，2019年第四季度，房地产信托募资规模仅为1400亿元，环比下滑超25%，刷新了2018年以来季度规模新低。
“在强监管趋势下，2020年的房地产信托业务或将继续萎缩，业务转型仍需时间”，用益信托研究员喻智向记者预测道，“信托公司正着力在房地产业务模式上进行创新和改变，目前以开发贷为主的业务模式预期可能会有所萎缩，另外，2019年接连有大型房企兑付的负面消息传出，房地产信托业务面临的兑付风险值得关注。”
去年四季度房地产信托项目
集中在粤浙苏等地区
在“去通道，控地产”的信托监管思路下，2019年三季度末信托资产管理规模呈现稳中有降的发展趋势。中国信托业协会公布的数据显示，截至去年三季度末，全国68家信托公司受托资产余额21.99万亿元，较二季度末下降5376.9亿元，环比下降2.39%，与二季度降幅0.02%相比，下降幅度增大。
进入去年四季度，新增集合信托募资规模进一步环比下降。用益金融信托研究院数据显示，据公开资料不完全统计，截至2020年1月3日，四季度共有60家信托公司募集成立集合信托产品6072款，环比增加9.99%，募集资金4882.25亿元，环比下滑4.49%。从月度数据来看，2019年10月份、11月份、12月份集合信托产品的成立规模分别为1526.66亿元、1439.92亿元和1299.64亿元，集合信托产品的单月募集规模持续下滑。
记者注意到，房地产信托产品规模下滑最为明显，这也是导致集合信托募资规模下降的直接原因。用益金融信托研究院相关数据显示，房地产类信托是成立规模环比下滑最为明显的产品，去年四季度期间，该类产品的成立规模为1410.62亿元，环比下滑26.43%，规模占比28.89%，环比减少8.61个百分点。
从投向地区来看，房地产信托项目首选是经济发达地区。据了解，去年四季度已披露投向区域的1021款房地产信托产品中，广东省以171款产品居首位，排在后边的浙江省和江苏省的房地产信托数量均超过100款。
用益金融信托研究院表示，在当前宏观经济环境持续低迷，房地产市场在经济和监管的双重压力之下开始出现分化，头部房企相较于中小房企的优势增加。信托行业的房地产业务开展受监管的影响，合规性门槛较高，对优质交易对手上的选择并不多。
“房地产类信托预期还会有所下滑，业务转型难度较大，”喻智对记者分析道，“通过各类基金、REITs、股权投资等形式参与房地产业务是转型的主要方向，但人才储备和主动管理能力仍制约着该类业务的发展。”
金融类信托规模超房地产
2020年有望迎来大发展
在信托资金投向领域上，去年四季度投向金融的信托资金，无论是募资规模还是规模占比，均超过房地产信托，居各大领域之首。据用益金融信托研究院数据，2019年第四季度，投向金融领域的集合信托募集资金规模占据首位，达到1499.52亿元，环比增加10.20%，规模占比达到30.71；其次为房地产信托，募资规模1410.62亿元，规模占比28.89%；再次为基础产业信托，募资规模1109.73亿元，规模占比22.73%。
用益金融信托研究院分析称，金融类信托的增长有多方面的因素：一是证券市场尤其是股债市场的火热，信托公司的TOF等产品的成立规模走高；二是信托公司正在加大对消费金融业务的开发，逐渐改变只充当资金通道的尴尬角色；三是现金管理类等短期产品增加，丰富了信托公司的产品线，提高了客户黏性。
金融类信托或是2020年能出现大发展的业务，喻智对记者表示：“2019年投向金融领域的集合信托产品募集规模的增长多源自于符合资管新规监管要求的创新业务。投向股债市场的TOF、TOT类产品、投向消费金融领域的消金产品以及丰富产品线的现金管理类产品都可以作为信托公司集合信托产品的增长点。”
本文来源：证券日报
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