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阳光100重构产品逻辑 全国打造喜马拉雅“城市商务客厅”

2018-07-31 11:47:49 来源: 网易房产天津 举报
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阳光100重构产品逻辑 全国打造喜马拉雅“城市商务客厅”


夜幕降临,华灯初上。坐落在南滨路的喜马拉雅,全景落地玻璃窗外,重庆两江交汇处的夜景似一幅画轴般展开。在繁华灯饰的装点下,江北嘴、渝中半岛勾勒出重庆最美的天际线,与泛着微波的两江之水交相辉映。

??此时,阳光100集团董事长易小迪正坐在会客厅内的沙发上,一身简易的黑色西装,戴着一副黑框眼镜,笑起来一脸腼腆,与媒体畅谈喜马拉雅的转型与蜕变。

??在重庆,喜马拉雅以高端豪宅形象面世,一直以来也被外界贴上“贵”的标签。而今,易小迪欲营造“朋友圈”的生活方式,赋予喜马拉雅“城市客厅”的定位。

阳光100重构产品逻辑 全国打造喜马拉雅“城市商务客厅”


??城市客厅新物种

??很多人质疑在重庆做高端公寓产品会有顾客为此买单吗?喜马拉雅就是这样一个标新立异的存在。如今,重庆喜马拉雅酒店式公寓已正式交付使用。

??眼前的这座建筑物,不是一个简单的物理空间,它既不像住宅,也不像酒店或者公寓,而是一个综合体,具备休闲娱乐、商务办公的功能,同时也是一个社交场所。未来,在这里还将打造商业街,陆续引入众多商家品牌,并定期举办社交活动。

??易小迪把一个新物种投放于市场,他坦言,“重庆喜马拉雅落成的那天,是对客户和业主服务的开始,我们要跟客户的亲密接触维持40年或者70年以上,这样的承诺是一个很大的挑战。”

??一直以来,易小迪就在思考新时代下,房地产如何从开发建设模式延伸到后期运营服务。他从全球最大的连锁咖啡店得到灵感,“星巴克不仅仅是一个咖啡馆,更是一种文化,是年轻时尚的社交平台,而喜马拉雅就是要营造独具文化特色的新场景新体验”。

??对于易小迪来说,喜马拉雅的转型是一次“阵痛”,伴随着此起彼伏的压力和质疑。

??“必须要从高端市场切入,不能简单的走薄利多销,一定要卖贵一点,要把前期运营的费用拿出来。”当他谈到转型的取舍也是心有余悸,“这个商业模式要是错了,从头到尾就完了。”

??喜马拉雅需要不断变化,不仅仅是面向城市商务人士,更多的要成为一个城市时尚活动的场所,一个高端的城市客厅,凝聚城市最新的生活方式。

??正如易小迪所说,相比开发建设住宅产品,街区商业更需要依靠长期的运营管理,压力也是前期开发的数倍。当然,这也是转型后喜马拉雅的核心价值,不会轻易被复制和取代。

阳光100重构产品逻辑 全国打造喜马拉雅“城市商务客厅”


??“马拉松”的决心

??无论是重庆,还是天津、无锡,“喜马拉雅”以一个酒店式公寓的综合体推向市场,价格相比周边项目贵几倍。在初期,喜马拉雅鲜有问津,地产圈同行也不看好易小迪迪转型。

??易小迪却抱有极大的信心,“商业是卖掉之后价值才开始显现,运营之后才慢慢开始产生价值,而不是盖房子的时候就决定了它的价值。即使卖不动也把价值做出来,前期我们做了很多配套和准备。” 

??喜马拉雅的基本目标是租金回报率达到5%-6%,对于任何一个运营商来说,这都是一个不小的挑战。按照易小迪的对冲逻辑,商铺的销售资金,以及未来租金也将继续投资升级服务,继而实现租金的增长,形成良性循环,不断提升商业价值。

??喜马拉雅总是与“贵”字挂钩,它的物业管理费为20元/平方米/月。如果按一套200平方米的物业来说,每年管理费就高达4.8万元。这样的价格,本地客户是很难接受的,最先一批客户是来自于深圳、北京,甚至韩国。

??易小迪深谙,“卖得贵”是有风险的,“我们甚至做好了每年亏2千多万的准备,因为喜马拉雅的管理成本远远超过20元钱/平方米/月。”正如预料,喜马拉雅在平台管理方面,第二年就亏1千多万,但在第三年就止亏。

??事实证明,易小迪的坚持是对的。他也毫不避讳的承认,喜马拉雅成功转型之后,毛利水平比住宅高好几倍。

阳光100重构产品逻辑 全国打造喜马拉雅“城市商务客厅”


??机会与全国复制

??有需求,就有产品的问世。在重庆南滨路,首个喜马拉雅成功落地,易小迪一步步把想法付诸现实,并将商业模式在无锡、天津等二线城市成功复制,还将在上海等一线城市试水。

??易小迪认为,每个城市都需要一个特别时尚的客厅,带有半封闭性质的商务客厅。就像是重庆,曾经喜马拉雅处于一个低端商品房区域,随着重庆两江四岸的规划,市政府给予了厚望。他表示,“喜马拉雅后期产品,包括慈云寺老街也将朝着对外开放的形象愿景出发,为城市的更新换代做贡献。”

??不难看出,中国大多数一二线城市,甚至是三线城市都在做CBD,这正给予了喜马拉雅拓展的机会。

??“现在各大城市拥有大量的低效资产。我们可以把地段好、硬件设施好的住宅、公寓、写字楼等的低效资产改成喜马拉雅。” 在易小迪的眼中,买地建楼不再是唯一途径,资产盘活才是低成本、高收益的好买卖,这也是喜马拉雅的商业逻辑。

??正如易小迪所言,转型是一件简单的事情,升级却难上加难。通过不断引进大型品牌,比如单向空间、优客工场、故宫博物院、托尼洛·兰博基尼酒店等,让喜马拉雅变成一个动态的,能够不断加内容的产品。

??易小迪掏出了手机,“就像苹果一样,从出厂那天起,才真正的体现出它的价值,因为它在不断的更新升级。”

??喜马拉雅转型运营的第三个年头,资金已不再紧张,基本实现了“滚雪球”。这时,喜马拉雅进入了布局扩张的阶段,易小迪计算着,“今年做到1万多间,明年2万多间,五年之内就可以做到10万间以上。未来三、五年租金收益的理想状态是50-100亿元。” 

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倩 本文来源:网易房产天津 责任编辑:袁倩_NBJ9605
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