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租赁政策红利在望 机构发力“租房”ABS

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随着租房市场的悄然扩容和政策红利的加速到来,与租房市场有关的ABS潜力正在受到各方关注。

住建部部长王蒙徽近日公开表示,住建部正在研究制定住房租赁管理条例,同时,将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

与此同时,与租房有关的项目正在不断出炉。10月18日,被业内称为首单长租公寓类REITs的ABS项目“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行。

21世纪经济报道记者了解到,与租房市场有关的ABS项目正是监管层的鼓励方向之一,未来包含租房市场的REITs业务也有望随着相关规定的研究推出而破冰。

有业内人士认为,一方面住宅租赁的经营,能够带来包含零售、娱乐等要素在内的新商业空间;另一方面,租赁收入的ABS融资也能让该模式获得更好的信用环境。

“租房”衍生机会

租房市场的制度红利还在陆续释放。

在住房租赁市场得到进一步推动的同时,与之相关的ABS市场空间也备受关注。证监会副主席李超此前曾在一次内部培训上建议,券商可以针对租房改革试点的城市进行与证券化业务有关的研究;而债券部主任蔡建春也曾透露,要加快推动REITs等具有重要意义的创新产品尽快落地。

据21世纪经济报道记者发现,包括上述新派公寓项目在内,目前已有多只有关租房市场的ABS产品出现,如中信证券的“自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”(下称自如房租计划),以及摩根士丹利华鑫证券的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”。

虽然相关项目不断出现,但在业内人士看来,有制度突破性的租房ABS项目还尚未浮水。

“现在并没有真正的REITs产品,制度上的条件也不充分,所以都是拿现金流来做类REITs试水。”申万宏源证券一位固收人士认为,“这种租赁现金流其实和商业租赁并没有本质区别。”

在上述已发生的项目中,其基础资产的确由房租收入构成,但表现形态却有所差别。

例如自如房租计划中,该项目的5亿元资金主要来自分期应收款,而并非是房租本身。

“这实际上是一种消费类的abs项目,租客在支付租金时采用分期支付,这和其购买手机、电脑等大件商品时采用的分期付款形式类似。”上述固收人士指出。“就好比一些人在消费公司选择分期付款支付房租,这类资产一样可以打包。”

21世纪经济报道记者获悉,多家券商、基金子公司正在试图加速储备和开展与租房市场有关的ABS项目。“许多机构都想打出第一单,哪怕是垂直领域包装出来的,这对于在这个领域的获客大有裨益。”

业内人士认为,上述项目的不断发行和市场竞争的强化,对租房ABS市场的规模化发展乃至未来REITs的孕育仍有积极意义。

“我们看好这类项目的原因,一个是市场规模还在不断发展。”华中一家中型券商结构化融资项目经理表示,“另一个原因是长期来看,租房市场孕育了很多新的商业机会,因为租房管理平台或者说长租公寓本身掌握着实体客流,这个基础上的交叉销售能够产生新的商业场景,比如新零售、新娱乐,而这种新场景又会产生新的项目资源。”

或需更长周期积淀

开发商在一级市场拿地比拼自持率的模式,是一些业内人士看好租房ABS发展的原因。

“我们并不看好纯开发商的自持项目运用,反而传统开发商可能需要和一些住房租赁运营平台、商业物业进行合作。”一位中粮地产人士坦言,“传统开发商模式主要还是以住房销售为驱动,而自持物业模式则考验着管理能力。”

事实上,该领域ABS形态的发展也与未来长租公寓等商业模式的变化有关。

“长租公寓这个市场没有完全成形,未来还会怎样变化并不确定。”上述中粮地产人士表示,“而且除了长租外,还有一些中小运用者在分时间分空间来做民宿市场,这个领域其实也是租房的一部分,同样具有ABS融资的价值。”

而对于ABS项目人士来说,开放式的住房租赁项目现金流似乎更受到欢迎。

“未来的原始权益人更多的应是像链家自如这样的住房租赁管理机构,相比传统的自建住房打包出售的模式,其房源增加外部化、开放化。”北京一家中型券商ABS业务负责人表示,“相对于资产来说,也降低了资产集中度,降低了风险。”

在业内人士看来,整体住房租赁项目仍然较为稀缺,而市场目前仍属培育阶段。与之有关的ABS业务则需要租房市场更加成熟才能得以大规模发展。

“一个ABS项目的风险取决于现金流是否稳定,租房市场也面临这种问题,评级公司给予评级的时候,也要参考历史数据来进行评判。”前述ABS业务负责人表示,“这种情况就决定了一个租赁项目要相对长时期运营;不过目前国内许多长租项目还处于初期阶段,所以能否找到合适的项目也是关键。”

“土地自持模式才刚刚出现,不排除一些开发商进行以租代售来回笼资金,毕竟‘运营-提高价值-卖给交易所’的过程太长,而传统模式则更简单。”上述中粮地产人士也表示,“这种模式有明显的监管套利属性,因为通常法律保护的最高租赁期限也就是20年,具体要看监管政策如何安排和执行。”

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