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房企规模竞争加速 19家企业销售额涨22%仍处高峰

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房企将收获历史最丰收一年。从当前情况看,房企年度目标完成平均已经超过80%,预计大部分企业将在10-11月完成年度目标。

中原地产数据统计显示,19家企业发布9月销售业绩,房企销售依然处于高峰中。虽然大部分龙头房企未公布销售业绩,但从目前数据看,公布销售业绩的企业2017年刷新纪录已成为定局。9月单月这19家房企合计销售额达到了1439.8亿。环比上涨了22%。

不过,值得注意的是,虽然成交金额明显上涨,但因为一二线城市的严控,19家标杆房企9月签约均价环比8月下调了3%。三四线占比增加。

中原地产首席分析师张大伟认为,本轮调控逐渐开始影响市场,对于房地产企业来说,压力逐渐开始体现到销售数据上。房地产销售增速持续收窄,企业之间分化非常明显。多家立足**城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调,特别是北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年全年市场很难乐观。

 提前完成销售目标

销售目标的完成情况影响着房企的销售策略。从目前已经公布销售业绩的房企看,房企年度目标完成平均已经超过80%,预计大部分企业将在10-11月提前完成年度目标。

旭辉集团9月业绩报显示,旭辉前9月合同销售人民币689.2亿元(按年增长67%),完成全年目标约86%。2017年9月单月,旭辉实现合同销售金额约人民币80.1亿元,按年(相对2016年9月)增加约60%、按月(相对2017年8月)增加约54%,合同销售面积约48.9万平方米。2017年9月合同下销售均价约人民币16,400元/平方米。

10月9日,融创中国控股有限公司发布未经审核的9月份销售业绩。数据显示,2017年9月,融创实现新增预订销售金额人民币441.2亿元,同比增长182%;合同销售金额人民币430.4亿元,同比增长218%;合同销售面积约258.0万平方米,合同销售均价约人民币16680元/平方米。如此计算,融创中国前9月收入达约2080.7亿。

华润置地有限公司9月业绩报也显示,2017年9月,华润置地实现合同销售金额约人民币126.5亿元,合同销售建筑面积约64.78万平方米;2017年1-9月累计合同销售金额约人民币1006亿元,按年增长26%,累计合同销售建筑面积约660.54万平方米,按年增长20%。

张大伟表示,过去2年多的楼市火 爆,2017年房企将迎接历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。从截至日前的财报数据看,大部分主要业务是房地产的企业收获颇丰。“首先,房企整体销售数据升温,楼市虽然调控,但市场影响在3季度末才出现。整体看,叠加上2016年末的结转,大部分企业依然收获了历史最丰盛的2017年房地产盛宴。从市场看,虽然调控抑制了部分城市的房地产市场,但从全国看,整体市场依然在同比上涨,全国房地产市场在2017年有望继续刷新2016年创造的记录。”另外,张大伟表示,由于2015、2016年的销售火 爆,市场主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。“从已经公布业绩预告的房企来看,预亏的均为转型或者中小型房企,主要业务依然是房地产的房企业绩为正增长。”

残酷的竞争已经开始

房企9月份销售业绩再度表明,房地产市场分化已经极为明显。房地产呈现出强者恒强的态势。中小房企的生存空间将日益艰难。

拿地数据可以反映未来房地产市场格局。中原地产研究中心统计数据显示,从公开招拍挂数据看,年内房企继续积极拿地。截止到2017年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。与2016年同期50大房企拿地金额11937亿对比,涨幅达到了48%。

值得关注的是,在50家企业中,2017年前9月拿地超过100亿的有49家企业,而在2016年同期只有37家,在2017年前9月拿地200亿以上的企业有26家。

大型房企已经深刻意识到规模对于未来生存的重要性。因此可以看出,在调控持续加码的趋势下,房企依然处于非常明显的拿地加速过程中。张大伟表示,做大依然是当下房企的主流选择。从2017年中国房地产成交面积与成交金额趋势看,将继续刷新2016年创造的历史记录。在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了今年以来抢地的主流企业。

在调控愈加严格的背景下,房企对于规模的渴望已经超越了任何一轮房地产调控周期。新城控股(17.690, -0.29, -1.61%)集团高级副总裁欧阳捷在由财讯传媒集团旗下《地产》杂志主办的第13届中国地产金融年会上指出,“未来住房市场将进入限制性发展新周期”。譬如,今年销售将再创新高,明后年市场蛋糕不会更大,销售面积增速趋势向下,房价依然上涨。换言之,明后年继续调控并进入限制性发展,销售进入负增长区间。

欧阳捷认为,限制性发展周期之下,房企之间的残酷竞争才刚刚开始。据他观察,“今年初,排名前23强房企销售额合计3.15万亿元,市场份额占全国房地产销售额的26.8%,我们预计,到2020年它们会超过50%的市场份额。然而,今年上半年,它们的市场份额就已经达到36.3%,提升了近10个百分点,明后年就会提前兑现占据市场半壁江山的预判,行业集中速度远超预期。”

欧阳捷认为,企业之间“你死我活”的真正竞争才刚刚开始。“我们可以按销售额及其增速比较精准地测算出,到2020年,百强房企会占有80%以上的市场份额,可能会出现2万亿元的房企,3000亿元以上的房企可能超过14家,千亿房企可能还排不进30强。这决不是耸人听闻,而且这个大格局一定来得比我们想象的都快得多。”他说。

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