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“房地产的周期是18年到20年,所以别以为地产不会跌”

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“房地产的周期是18年到20年,所以别以为地产不会跌”

“房地产的周期是18年到20年,所以别以为地产不会跌”

国泰君安首席经济学家、复旦大学经济学博士林采宜8月6日在广州发表关于“宏观经济形势及大类资产配置”主题演讲,其中提到了她对房地产市场的判断。以下是她在南开金融(广州)首席经济学家论坛上的演讲,有节选

中国经济面临的主要压力是什么?一个比较潜在的压力,我认为是民间投资的问题,就是民间资本的信心。

我们看到总的宏观投资数字基本上是平稳的,目前为止在8%—90%之间,应该来说对一个这么成熟的,体量这么大的一个国家来说这已经是一个很不容易的增长速度,但是如果你去拆分它的投资的结构,你就会看到在这个8%—9%到的后面,我们的基建投资它的增长速度是多少,基建投资的增长速度是18—23%,那也就是说我们现在8%—9%的投资主要是靠政府的基建投资,靠发改委那些PPP项目,靠发改委不断批出来的铁公鸡项目在支撑着。所以说这就像一个人长肥一样,好像最近长肥了气色也不错,是靠打激素的,还是他自然通过锻炼身体而长得结实,这两个性质不一样,当你经济增长或者投资增长是靠民间增长这样一个动力,就是说民间的资本对未来的经济抱有预期,还是靠政府不断扩大的财政赤字来扩大投资这两个是不一样,所有政府扩大的财政赤字在宏观上都叫对冲,就是因为民间资本比较乏力,它才会对冲房地产投资和民间投资。资本不愿意投向实业去哪儿了?两个地方,一个是炒房去了,一个炒股去了,还有什么?流到海外去了。

所以大家看到第二个压力是什么?第二个压力就是资本外流的压力尽管我们现在看到了对外投资的数字没有明显的增长,可是你再仔细看一下银行的结算数字,始终都在负数区间里移动,这意味着什么?企业和个人对于外汇的偏好是高于人民币的,这里面潜在的就是对人民币不怎么乐观的汇率预期或者说隐含的就是资本更愿意在海外寻求投资机会的这么一种心理的存在,所以说大家看到这个数字是最真实的,因为对外投资数据里面它不仅仅表达了你对外投资的意愿,同时它还潜在的暗含着资本管制在里面,因为从去年或者是最近一年多来资本的对外投资这一块的管制或者说限制是比以前严格得多的。资本流动的限制加上对外投资的意愿组合起来才是一个对外投资的数字,但是它更反映了居民对外汇和人民币,不同币种之间的一种诉求,这就是关于我们中国经济面临的第二个压力,就是资本外流的压力,民间投资动力不足的压力。

接下来我跟大家分享一下对宏观经济增长的预期。

上半年增长速度是非常好的,一季度很漂亮,6.9%,二年度6.8%,三季度6.7%、6.6%,为什么?因为中国宏观经济你看着它很漂亮,但是这个漂亮的后面我刚才说了是基建投资,还有去产能,我们看到了PPI跟CPI的价格出现了前所未有的剪刀差,这个剪刀差意味着什么?意味着上游的价格不断在涨,比如说钢板的价格不断在涨,钢材的价格不断在涨,但是洗衣机、电冰箱、空调、包括汽车这些下游的消费产品的价格它涨不动。我曾经就拜访过一家上市公司的老总,他说我的洗衣机涨100块钱马上市场份额就下来了,就是下游的产品它涨不动,但是上游的价格在涨,煤在涨,钢在涨,包括水泥也在涨,所以上游在涨价,下游也涨,这会造成中游企业面对一个非常狭窄的生存空间,所以这是一个畸形的价格变动趋势。PPI的价格从2015年负的6%走向去年年底正的7.8%,就是这样一路飙升上去,但是我们看到了没有,CPI基本上是不动的,它就在1和2之间徘徊,那也就是我需求没有变化,那你上游的价格一个是去产能。大家知道在去年跟前年去产能的后面最主要的还不是市场的自我消化,而是新增的压力,钢铁、煤,现在说动力煤告急,所以这样一个价格上升对经济来说不是一个健康的征兆,它是一时的求扭曲。

未来的经济增长看什么?我认为要看消费数据,目前的可支配收入大概6%到6%左右浮动,我们这个可支配收入的增长能支撑的居民消费升级是否能对冲房地产下行带来的冲击。

房地产上半年开始已经进入一个拐点了,大家想想看我们在一生中消费最大的什么?

第一大消费支出买房子,第二大消费支出是装修房子,第三大是什么?装修房子完了要买各种各样的家电,换房子就要换电器,换电视,换冰箱,换洗衣机,接下来再买车子,所以说所有的电器、建筑建材都跟住房有关,如果房子不买,不换新房子电器也不换,车子也不买,所以一个房地产行业它带动的或者说它影响的是40多个行业,所以说地产是周期之母。今年很简单,买房子的人少了,接下来这个不买房子而产生的建材、家电和其他方面的空缺由什么对冲?就靠消费升级,比如说旅游,比如说健康。

上面我讲到了宏观经济增长数据的一些看法,就是说数据是很漂亮的,但是如果你去追踪它数据后面的结构,它仍然存在很多隐患或者说存在一些隐忧。今年的宏观政策会是怎么样?我个人认为货币政策会偏紧。当然了从中央的提法说还是稳健,我当了6年首席经济学家了,我记得每年都提稳健,稳健就是一个框,松了也是稳健,紧了稳健,稳健是一个框,什么都往里装。今年稳健这个框里装的是什么?我认为是紧,至少是中性偏紧,至少比去年要紧很多,所以记住明年它还是稳健,后年还是稳健,我们的宏观经济政策,货币政策永远都是稳健,所以你不要看他提什么,而要看装在里面的什么,我认为今年是中性偏紧的。因为金融去杠杆,在整个中央金融工作会议已经表达的清晰不能再清晰了,我们的M2在2004年的时候是13万亿,现在是150万亿,从13万亿到150万亿这么多的流动性最后怎么办?还有现在的银行发行出来的这些货币,大量的是在同业之间转,然后进入实体经济的,就是信贷的比重在不断下降,这个怎么办?所以说你说去杠杆,如果说前年、去年叫去产能的话,今年这个金融去杠杆我觉得是比较严厉的,无论是实体去杠杆还是金融去杠杆,去杠杆的结果是什么?实际上都是一个“紧”字。

所以说,货币政策不会再宽松了。因为我刚才说过,你就是想宽松后面还有一杆枪顶着你,那叫汇率,如果你的利率掉下来,你资本外流的压力会进一步加剧,因为美联储已经明确了,明年还要加息再加三次,而且美元指数现在虽然在调整,我认为它不会轻易牺牲税率,在这种情况下我们大家都做好货币政策重紧的心理预期。

关于财政政策,我认为在未来1—2年之内民间资本对经济的信心没有那么快会起来,这种悲观情绪的蔓延我认为在未来会持续一段时间,那么再加上房地产投资和房地产销售的疲弱,雪上加霜。那么接下来靠谁撑呢?就只能靠铁公鸡,铁公鸡的支出在哪里?就是靠财政,所以说积极的财政政策还会持续,我们说不定会更加的积极。

接下来说说房地产,房地产是我们很多人关心的话题。房子还不会涨,我个人认为从趋势性角度上来说它已经见顶了,为什么说它已经见顶了,房子就两个功能,它兼具消费性和投资性两个属性,所谓的消费性是什么消费性型就是房子是用来住的,从这个概念上来说对房子的需求需要什么作为支撑?人口。2013年中国的结婚对数是1300万对,到了2020年中国的结婚对数将降低到800万对,从1300万降到800万对,这不是我猜测的数据,是统计局的数字,因为到2020年能结婚的人,进入婚龄的人都已经早出生了,现在没出生2020年不可能结婚,所以说从现在的儿童的人口就可以测算出来2020年的结婚对数是800万对,这是谁的功劳?这是计划生育的功劳。计划生育使得中国的人口从过去15年,每年增加1000万变成了最近三年每年减少300万劳动力人口,所以我们才说中国的人口没出现拐点。其实中国的劳动力人口或者说进入劳动力年龄的人口2013年就进入拐点了,中国的总人口是2020年进入拐点,就是人口从增长变成减少。但是我们要考核一个房子的需求不会是65岁以上老太太、老大爷的人口作为我们主要的考核,我们考核的主要是进入25岁以后结婚,30岁以后生育,对房子的需求。那么这个房子的拐点就意味着1300万对到800万对这样一个婚育人口的减少数量。

这里有人提出来,林博士你忽略了一个重要因素,就是放开二胎,放开二胎一定会影响人口增长的预期。大家看看这张表格,这是香港、日本、韩国,他们都没有搞计划生育,他们都没有独生子女制度,可是你看看香港的出生率是多高?再看看日本和韩国。日本的出生率是最高的,因为日本政府是鼓励你多生子女的,他们生育是有补贴的,你看看香港和韩国,这就是亚洲人在人口密度很高的城市生活,他们在没有生育限制情况下的平均生育率是1.22%,我们现在独生子女生育制度生育率是1.04%,也就是说分开二胎,或者是彻底放开计划生育的情况下面,你跟亚洲这些发达国家持平也就是1.22%。1.22%意味着我们的生育率上升的是17个百分点,我把它算成未来十年每年的出生人口是多少?大概是950万到960万。也就是说我们80后、90初每年有1500到1600万小朋友出生,但是未来十年每年只有900多万,就是我把二胎也算进去了,900多万下降了多少?从1600万到960万,这就是人口出生率的下降,房子是用来住的,人少了,结婚的人少了,生的孩子少了,对住的需求相对来说支撑就没有那么强了。所以说我们不能拿80后、90后,就是过去十年对住房的刚性需求来衡量未来出来的对住房的刚性需求,因为刚需减少了40%。

我们买房子除了住以外,能构成房地产实际支撑的是什么?还有购买力。购买力是个什么概念?我记得我研究生毕业到中国银行上班的时候,我第一个月领到的工资是110块钱,110块钱我可高兴了,11张10块钱的人民币,我来回数,至少数了5、6遍,那时候110元算高收入,大学毕业生才57块钱,全国统一的。现在再看看上海陆家嘴,国泰君安的硕士毕业生7800,我想他们拿到这点钱还很不满意,我那时候拿到110还高兴不得了,20年的时间工资涨了70倍。大学生,同样的金融机构,同样的研究生工资的涨了70倍,这就是我们国民收入的增长情况。

你们大家回忆一下,在座都很年轻,如果是60后、70后你回忆一下刚上班的时候工资多少,20年前工资是多少,20年工资是多少?你觉得未来20年工资能涨70倍吗?我问过一个韩国的投资机构,你们韩国工资涨了多少?他说10倍,我说我们涨了70倍。这个工资哪儿来的?大家看看M2的数字就知道了。所以说有这样收入的增长和这样人口的增长才支撑了我们这个房子是用来住的这个市场需求。

但是未来这个需求还存在吗?有人说我不服气,为什么?你说的光是人口减少,工资减少,但是你忘了这个人口里面有个非常重要的因素是什么?在很多重要的因素里面,农村转移到城市的人口你怎么忽略不计呢?其实在我们过去的30年里面,我们的城市化率在不断提高,从31%提高到57%,这26个点从农村转移到城市,从小城市转移到大城市庞大的人口实际上也是城市房地产需求的庞大的主力军,但是如果这一点,我们看看这个数字,大家看看这个一线常住人口的变化,一线常住人口就是北上广深加上天津,这5个城市在最近5年里面增长的人口是多少?是150万不到,在150万以下,那也就意味着全中国最大的5个城市平均下来每个城市的常住人口的增长速度不到30万,我说的是常住人口,不是户籍人口,它说的是你在这个城市谋生,包括拿了临时居住证的人口都叫常住人口,户籍人口比这个数字小得多,常住人口就是实际上居住在这里,包括农民工,包括异地的大学生,也包括一些外国人,只增长20%。那就意味着农村到城市的劳动力它的数量在最近五年集聚下行,所以2013年是中国劳动力人口的拐点,这不是说得玩的,有数据为证,这是一线城市,每个城市不到20万,是这样的数据。

这个数据后面除了生育率下降之外,很显然转移的劳动人口不存在了。再要讲的是二线城市和三线城市,二线城市、三线城市的数据和一线城市差不多,二线城市还要悲观,同样非常低迷,19个二线城市,包括南京、无锡、青岛都属于二线城市,19个中国比较热门的二线城市它所有的人口增长不超过200万,大概180万到190万,这是什么概念?也就是说像杭州、苏州、无锡这么大一个城市它每年常住人口的增长不到10万人,这里面可以看出它的流入人口有多少?流入人口是非常有限的。如果看三线城市,三线城市的数字一样很悲观。一线城市的房子不能买,二线三房城市的房子能不能买?你从人口流动就可以看出来。

我通常的经验是小县城富了以后会到上海、北京买房子,为什么?有钱的人在往外走,财富也在往外走,其实三线四线城市面临的是财和才往外走,因为你北京、上海、深圳,在东京,在纽约,你的教育环境,医疗环境,社会文明程度,你享有的所有公共设施都跟三四线的城镇不一样,如果你有钱了以后会不会让你孩子过更好的生活?你在当地买10套房子,买个大房子,你的教育品质,医疗品质远远赶不上你在一线城市所能够享受到的,就是公共服务,所以人财是往外走的。人口的自然增长,收入的自然增长,加上农村到人口的转移人口或者这些城市的流入人口,大家说了房子是用来住的,这一点所有的数据都跟20年前不好比,所以未来十年跟过去十年它的环境发生了巨大的改变。

房地产的周期是18年到20年,所以别以为地产不会跌,股市是涨一年跌两年,地产可能涨十年跌十年,它的周期和股市不一样。只要是投资需求支撑起来的房市和股市在本质上有非常相似的。

第二个是房子是用来炒,炒房子是什么概念?炒房子是一个货币的概念,这里我还没有讲到城镇居民,很多人说我的收入增长没那么快了,我可以借钱了,你看看城镇居民的负债率,现在这一代人不是说买房子借钱,出去旅游都借钱,买iPhone都借钱,他已经习惯了负数,“百万负翁”很多,你看负债率的上升就知道未来中国负债率可能还会上升,当负债率越高就说明未来消费的空间越来越有限,这就是房子是用来住的,没有钱,没有人。

接下来是房子用来炒,用来炒的它的因素是什么?决定了有多少人炒房子,最重要的就是你的货币环境是否宽松。美国2000年到2010年,在这个过程当中它的整个货币是非常宽松,宽松的货币鼓励你不断的借贷,买房子可以用杠杆,但是大家看到没有,我刚才说到利率拐点以后我们的货币量在减少,同样我们的汇率在上升,在这样的环境下面利率在上升,利率上升,货币量减少,这样的环境里面你的信贷成本越来越高,你拥有房子的持有成本越高,前面讲的是需求,最后讲一下供给,增加土地供给。不是说它真的增加了多少供给,而是它只要增加供给这种预期存在,它就会改变你对房地产未来价格的走势预期。很多丈母娘为什么逼着女婿买房子,很多年轻人为什么不吃不喝要买房子,其实他真不是觉得我住在租来的房子里和住在买来的房子里有什么多大的区别,他内心有一种工具,从丈母娘到女婿本身害怕房子继续涨,现在不买,将来更买不起。

如果说你把预期改变一下,你发现房子不涨了,每年跌5%,你还买吗?丈母娘肯定不逼女婿买了,明年买打九五折,后面买打九折,如果你有这样的预期你还买吗?有钱都不买了,等着打八折、七折的时候买,再过五年现在的钱可以买两套,如果有这样的预期还买吗?所以买房这件事说是刚需,我要有地方住,其实住在哪儿不是住,你觉得住在出租房的人不是住吗,为什么要有自己的房子,其实真的是预期,当然还有上学、户口的问题,但那是你孩子出来之后的问题。所以刚需的后面就是对住房价格的预期,因为你看到过去十年房价一直在买,你一年不买,一年比一年更高,但是如果未来十年房价在跌,你还会有这样的预期吗?

所以一旦没有涨价的预期,你的刚需至少有三分之一会分崩瓦解的。如果有这样的预期的话他们会选择消费,租房消费,然后等着房价跌,信不信?所以说大家都忽略了在所谓的刚需后面潜藏的心理预期,就是房价会涨。一旦把房价会涨这层心理预期拿掉,没有了这种恐惧,很多年轻人会选择租房子,不会选择买房子,他会注重当下的生活品质,而不是急急忙忙投身进去做房奴隶,所以说用来住的还是房子是用来炒的,整个货币环境人口环境收入增长都跟过去十年不一样,是不是过去十年涨、未来十年还会涨?各位可以自己想一想。

来源:地产一线

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