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北京将了上海一军 就看勇气与智慧了

2017-05-25 14:56:30 来源: 中国网 举报
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现在不是抱怨的时候。得想出解决问题的办法。

昨天(5月23日),北京住建委公布了一份针对「3·26商办项目整治新规」的补充说明——今年3 月 26 日前已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施,也可以转手交易,但须符合限购规定,跟住宅差不多的限购规定;已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,即使尚未交付,地产商亦可保持现有设施。

看起来似乎有些平淡无奇对吧。但是,如果你对照一下上海前几日发布的新规,就会发现,北京的这份补充说明简直是温情浩荡。

前几日(5 月 17 日),上海发文要求商办项目恢复商办的样子,不能是住宅的样子。未交付的,室内装修的厨房和卫生间必须拆掉。已经交付的,都要打上特殊标记,没说准不准转手交易,也没说要不要限购。

同样是整治「类住宅」,北京选择了严厉中带温情的方式,尽量法不溯及过往,让政策执行起来相对更平稳更接地气;上海选择了严厉且决绝的方式,拆就一个字。

有多少人受影响?上海的官方媒体报道说,全市纳入本次清理整顿的商业办公项目近 1700 万平米,尚未交付的约 1200 万平米。

你算一下,按 120 平米/套计,就是 10 万套;按 60 平米/套计,就是 20 万套。都不是小数目。

受影响的不止是地产商,更是购房者。他们现在怎么办?我们不知道。我们只知道,他们现在情绪激动。

现在,最考验的,是上海的勇气与智慧。

2nd

对付商办用地性质的「类住宅」,目前中国有这么几种不同甚至截然相反的处理办法——1. 以北京与上海为代表:严厉整治,北京限购,上海拆除住宅形态恢复商办功能;2. 以南京与成都为代表:禁止审批新建商办项目做成「类住宅」;3. 大多数城市:不说不做,继续睁一只眼闭一只眼;4. 以沈阳市、安徽省与江西省为代表:发文件鼓励「类住宅」,沈阳鼓励商办项目转为居住功能,安徽鼓励拆迁户用「购房券」购买「类住宅」并且鼓励银行加大对个人购买「类住宅」的贷款力度,江西允许铺设燃气管道,收费与民用住宅同价,甚至准许给予「类住宅」户籍入户政策支持。

显然,沈阳市、安徽省与江西省都是用救市思维对待「类住宅」,我们未必认同。但是,我们需要关注的是,他们的文件,都是在上海与北京整治「类住宅」之后出台的:安徽省是 4 月 28 日发文,江西省是 5 月 3 日,沈阳市是 5 月 18 日。

他们是上海与北京的反面。

本来,上海与北京的整治模式看起来是一样的,但现在竟然也截然不一样了。

如果你是「类住宅」的业主,在北京,你大概会觉得整治是一种严肃且妥善的事情;但如果你是在上海,你大概会觉得整治是一次运动。

我们不说 20 万套或者 10 万套,但至少也是几万套要被拆除室内的厨房与卫生间。哪怕按 3000 元/平米的装修标准计(在上海这个算低的),也是大几百亿元投入要变成建筑垃圾。

这不重要,反正浪费的是地产商的钱。但是,拆了室内装修之后,那些楼怎么办?真能「恢复」成商办功能?「类住宅」设计与写字楼设计,完全是两个逻辑,不是靠室内装修就能把「类住宅」变成真正的写字楼。

我们再假设,真能恢复成商办功能;那么,那尚未交付的约 1200 万平米,可能是不错的「类住宅」,但改造之后也不过是超级劣质的写字楼。

或许你会说,再劣质它也是写字楼。那么上海缺写字楼吗?目前的状况是,由于写字楼项目供应充足,上海写字楼租金面临下行压力。你去看任何一个大牌咨询机构给出的报告,仲量联行也好,第一太平戴维斯也罢,都是这个结论。

这就可以解释,为什么那么多上海的商办项目要盖成「类住宅」。市场这只无形之手使然。写字楼过剩,住宅紧缺,「类住宅」生焉,生在一个既可以说违法也可以说不违法但一直在审批的灰色地带。

现在,上海突然宣判灰色地带是黑色地带。市场这只无形之手会怎么反应?

3rd

在住宅供求关系紧张的城市,打擦边球的「类住宅」,甚至是高房价的缓压器,是住宅供应不充足的一种有益补充。

为什么这么说?说来话长,根子出在我们的「道德正义」上。我们的政府,在做城市规划时,更偏爱配置商办用地和工业用地。从 GDP 考核的角度来看,多弄一些商办用地和工业用地,理论上可以贡献更多的服务业产值和制造业产值;住宅不一样,交付以后几乎就对 GDP 没贡献了。

况且,如果把住宅用地的比例弄太高,是一种政治不正确,要背负骂名:「你们政府就知道卖地,就知道跟地产商勾结……」这样一来,住宅用地的比例就又低了。央行参事盛松成先生曾用这样一组数据来说明这个问题之严峻:「纽约居住用地占比则为 44%,东京更是高达 73%,而我国的北京、广州和深圳这一比例分别仅为 28%、29% 和 26%。住宅用地比例过低是我国一二线城市房价过高的重要原因之一。」这就是上海写字楼之所以暂时过剩的一个根源性原因。

不说这些根子上的事了,一时改变不了。现在,上海会怎么办?

如果上海有足够的勇气,应该向北京学习,跟北京站在一起,跟北京保持一致,尽量法不溯及过往,划一个时间线,此前按老办法,此后按新办法。但是很难,无论中外,施政逻辑是明知道错了也不能立即承认是错的。

如果上海有足够的智慧,也未必要跟北京学习。粗暴的拆除,使之变成一堆劣质写字楼,不仅浪费,而且无益于城市的长久发展。既然如此,不如把这一大堆的已建和在建的「类住宅」项目,变成培育和发展住房租赁市场的一个契机。

比如,禁止地产商出售任何现有的「类住宅」,要求他们必须 100% 自持,全部作为租赁用房,并且不得采取任何形式的以租代售。

培育和发展住房租赁市场是中央非常提倡的一件事。既然是租赁,就必须要有房源啊,在热点城市,正常的住宅那么紧缺,哪家企业愿意拿出来做租赁?大量的「类住宅」,是一个替代品,用于大力发展租赁市场的原料。

你去看一下,现在如火如荼的长租公寓,那么多的长租公寓项目,有几个是用正常住宅项目来做的?但是,长租公寓让年轻人受益,让租房这个行为变得更有尊严。

所以,如果上海有足够的勇气,就学北京;如果有足够的智慧,那就顺势贯彻执行中央提倡的培育和发展住房租赁市场。

4th

最高领袖说:「房子是用来住的,不是用来炒的。」如果从炒房逻辑来看,「类住宅」其实是很烂的东西,它的房价涨幅,远远不如同地段同房龄的正常住宅。但如果以「房子是用来住的」来判断,它其实是个好东西,因为它的投资收益主要靠租金回报。

有人住,才有租金回报啊。有人花钱买不怎么涨的「类住宅」,用于租赁,补充一座城市的租赁房源,如果从这个角度看,对于政府来说,不失为一件好事。

如果一定要认为个人投资「类住宅」是「炒房」行为;那也可以,就让企业不准卖,只准捏在手上,让他们来共襄中央倡导的租赁大业。

5th

最高领袖喜欢引用英国先哲培根的名言,在英国引用过,在美国也引用过,在国内也引用过。

培根还有一句名言:「真理之川从它的错误之沟渠中流过;像萌芽一般,在一个真理之下又生一个疑问,真理与疑问互为滋养。」最高领袖在英国引来的那句是:「黄金时代在我们面前,而不是身后。」

杨净 本文来源:中国网 责任编辑:杨净_tj05
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