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多地加入楼市限售行列,至少30城应加大土地供应

2017-04-10 08:53:04 来源: 第一财经日报(上海)
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自厦门在两周前开启了楼市限制交易的先例后,有不少城市陆续加入了这一限售队伍。

在限购限贷之后,限售也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。

自厦门在两周前开启了楼市限制交易的先例后,有不少城市陆续加入了这一限售队伍。在这个周末(4月8日、9日),珠三角的珠海和惠州也先后加入。

限售队伍不断壮大

4月8日,珠海印发《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》,珠海限购范围升级至“全市”及“所有户型”,非本市居民购房从需要1年个税或社保改为5年。

与以往不同,珠海此次除加强限购外,还出台“限售”政策。其中,通过赠与方式转让住房后,须满3年之后方可以再次购买住房;接受赠与的,必须符合本市的现行限购政策。而居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,则须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易或转让。

惠州紧随其后,在8日晚发布《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》,9日起在惠州新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让。

区别于以前的限购限贷,限制交易转让可谓是本轮调控中的一大特色。3月24日,二线城市中房价最高的厦门发布了楼市调控新举措,在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上,厦门市本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房;通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年;新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

多地加入楼市限售行列,至少30城应加大土地供应

“两年内不准交易,这也是首次出现。”中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,厦门出台这样的限制交易举措,有利于遏制炒房行为。

在厦门之后,短短两周时间内,先后有福州、青岛、杭州、广州等城市加入到限售队伍行列。例如,3月30日广州出台新政规定,居民家庭新购买的住房,须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产证满3年后方可转让。

限制交易对市场的影响显而易见。在最早实施此类措施的厦门,第一财经记者在近期时走访发现,新政出台后不久,一批急降价房源涌入市场,房价降幅普遍多达几十万元。厦门一位中介人士告诉记者,新政出台后,他的一位朋友原先报价600万元的房子,现在降价几十万元出售都乏人问津。

厦门当地一位企业家告诉第一财经,“新政的出台很有必要。因为厦门这两年已经成了全民炒房,搞得大家都不安心做实业,希望这些举措可以让这种风气降降温。”

业内人士认为,一些手握大量房源的投资客,迫于楼市风险和资金压力,不得不重新评估自己的承受能力,回吐溢价回笼部分资金。

至少30城应加大土地供应

不过,堵住炒房客、抑制投机需求是一方面,另一方面,如何切实增加土地供应亦十分关键。

厦门市房地产中介行业协会副会长王崎分析,厦门房价高企的一大原因在于,这几年厦门的土地供应一直严重不足,在信贷宽松的情况下,房价高涨。因此在收紧调控的同时,还是应该增加有效供应,满足市场需求。

4月6日,住房和城乡建设部与国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》(下称《通知》),提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。

根据《通知》,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地规模等,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要减少供地;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

多地加入楼市限售行列,至少30城应加大土地供应

张大伟认为,供给侧改革的精神体现在土地供应方面,在库存压力比较大的地区,要严格控制土地的供应,减少甚至停止供应。因为不少三四线城市,即使现在不再新增土地供应,现有的存量多年都不能消化完。而在库存压力比较小的城市,尤其是一线城市和二线核心城市要增加供给量,以及中小户型的供给。

尤其是,由于房地产开发投资占固定资产投资的比重较大,还能拉动上下游的钢筋、水泥、建材等行业,因此房地产开发投资对当前我国经济稳增长仍十分关键。只有保持一定的经济发展增速,才能为经济转型和结构调整赢得空间。在供不应求的一二线城市增加土地供应,不仅不会新增库存压力,而且能满足市场需求,还能可以拉动房地产开发投资、拉动宏观经济的发展。

张大伟分析,过去也提及过去库存压力大区域要减少土地供应,但本次明确了消化周期的概念,用消化周期明确了市场土地供应的节奏。即超过36个月的停止供应,6个月以内的要加速供应。

按照这个规定,有哪些热点城市需要增加土地供应?业内人士分析认为,主要还是集中在一些楼市需求旺盛、供应紧缺的一二线城市及环一线城市周边地区。

易居研究院的统计显示,南京、杭州、合肥、南昌、郑州、惠州等6个城市在过去六个月的平均去库存周期都在6个月以下,必须显著增加供地且加快节奏。

从目前楼市的总体表现来看,一些房价需求旺盛、上涨压力较大的城市应当加大供应力度、加快供应的节奏。根据第一财经记者统计,这些城市至少有30个,包括北上广深这四大一线城市,以及厦门、合肥、南京、苏州、福州、杭州、天津、武汉、郑州、石家庄、济南、青岛、长沙、成都、东莞、佛山、重庆、西安、无锡、南昌等二线城市;以及廊坊、保定、嘉兴、南通、惠州、珠海等环一线城市地区。

杨净 本文来源:第一财经日报 责任编辑:杨净
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